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相続登記(相続による不動産の名義変更)

相続登記とは

不動産の所有者が亡くなったことで発生する相続を登記原因とする、相続人への当該不動産の所有権移転登記のことです。登記所(法務局)に申請して行います。所有権移転登記は、一般的には不動産の名義変更と呼ばれています。

種類

相続登記には、遺言の有無などにより以下のとおりいくつかの種類があり、申請に至るまでの手続や申請書に添付する書類に違いがあります。その判断や書類収集・作成は、ケースによっては難しいことがありますので、是非、司法書士にお任せください。

  • 遺産分割協議(又は審判若しくは調停)によるもの
  • 特定財産承継遺言によるもの
  • 遺言による指定相続分での登記→遺産分割を原因とする持分移転登記
  • 法定相続分での登記→遺産分割を原因とする持分移転登記
  • 旧民法に基づく家督相続・遺産相続によるもの
  • 数次相続における一次相続が単独の場合の中間省略登記
  • 一人遺産分割協議ができないことによる法定相続の連件申請
  • 登録免許税が非課税となる場合 など

Q&A

こちら をご参照ください。

登記しないとどうなる?

不動産の所有者が亡くなったっ場合は、すぐにその不動産を相続人の名義に変更する必要があります。長い間そのままにしておくと、次の相続が発生し、数次相続などで相続関係が複雑になったり、争いの原因になることがあります。

現在のところは、不動産登記法において相続登記に関する義務や罰則の規定こそありませんが、民法第899条の2第1項において「相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。」と規定されています。これに関して事例を示して説明しすると、仮に土地所有者の甲が亡くなり相続人をA、B、Cの兄弟姉妹3人とした場合で、この3人の遺産分割協議においてAの1人が被相続人の土地(所有権100%)を取得すると決めたときでも、亡甲→Aの相続登記を申請する前に、Cが亡甲→持分1/3A、1/3B、1/3Cの法定相続分の相続登記をしてしまい(法定相続分の相続登記は、AやBの関与なくC1人でできてしまいます。)、さらにCが自己の持分1/3を第三者に譲渡してその持分移転登記をしてしまったとすると、Aはこの第三者に対してこの1/3の取得を対抗できない(返せと言えない)事態になってしまう、ということがあり得るのです。登記は原則として早い者勝ちなのです。

ですので、相続登記はできる限り早く申請した方が良いということが言えます。

未来につなぐ相続登記

「相続登記の義務化」について

令和3年4月21日に民法等の一部を改正する法律が成立し、令和3年4月28日に公布されました。この法律は所有者が分からない土地の問題を解消するためのもので、新不動産登記法には、いわゆる「相続登記の義務化」の規定が盛り込まれています。

相続登記の義務化の内容及び不動産登記法の主な(相続登記に関する部分)改正点は以下のとおりです。

  1. 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならない。遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)により所有権を取得した者も、同様とする。
  2. 前記1.前段の登記(法定相続分の相続登記に限る。)がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
  3. 前記1.の所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる(以下「相続人申告登記の申出」という。)。
  4. 前記1.の期間内に相続人申告登記の申出をした者は、前記1.の所有権の取得(当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。)に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。→6.の過料は科せられない。
  5. 相続人申告登記の申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき(前記1.の前段の登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。)は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
  6. 正当な理由がないにもかかわらず、前記1.又は2.若しくは5.の登記の申請の義務に違反した場合は、10万円以下の過料が課せられる。
  7. 前記1.及び2.の相続登記の申請の義務化に関するの規定は、新不動産登記法の当該規定の施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。このとき、前記1.については「~知った日」又は施行日のいずれか遅い日から、前記2.については「分割の日」又は施行日のいずれか遅い日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならない。
  8. 遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)による所有権の移転の登記は、共同申請の原則にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。
  9. 法定相続分の相続登記がされた後の遺産分割の登記、相続放棄の登記、遺贈の登記(相続人が受遺者である場合に限る。)、特定財産承継遺言の登記は、更正登記によるものとし、登記権利者が単独で申請できるようになる予定(通達によるものと思われる。)。ちなみに現行制度における更正登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

相続人申告登記の規定の創設は、いわゆる相続登記の簡略化・簡素化ではありません。被相続人に相続が開始したにもかかわらず、例えば「相続人が確定できない」といった理由によりすぐには相続登記をすることができないことも想定されます。相続人申告登記は、このようなときに各相続人それぞれが1.の申請期限の徒過による過料を免れることができるようにするための救済的及び暫定的手続であり、その後に当該申出人が遺産分割協議によって所有権を取得した場合には、5.の申請義務を負うことになります。

この相続人申告登記は、相続等による権利移転を公示するものではなく、所有権の登記名義人に相続が開始したこと及び当該登記名義人の法定相続人とみられる者を報告的に公示するにとどまるものです。相続人申告登記の申出があった場合、登記官において所要の審査の上、申出をした相続人の氏名、住所等を職権で所有権の登記に付記します。

ところで、マスコミにおいて登記の簡略化・簡素化と報道されているのは、8.及び9.に関する内容を省略していることによる結果的誤報道だと考えられます。

この民法等の一部を改正する法律等の施行期日は、以下のとおりです。

  • 土地利用に関連する民法の規律の見直し・・・令和5年4月1日
  • 登記がされるようにするための不動産登記制度の見直しのうち相続登記の申請義務化・・・令和6年4月1日
  • 登記がされるようにするための不動産登記制度の見直しのうち住所等の変更登記の申請義務化・・・公布後5年以内の政令で定める日
  • 土地を手放すための制度の創設(相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律)・・・令和5年4月27日

なお、相続人申告登記の申出に基づく登記官による職権登記の登録免許税については、非課税になる予定です(令和4年度税制改正大綱)。

「相続登記義務化」における義務の発生から履行までの流れ(主なケース・予想)
相続登記の義務化が始まった場合における義務の発生から履行までの大まかな流れを図式(主なケースのみ)により予想してみました。 改正法の条文及び「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案(法制審議会-民法・不動産登記...

当事務所の業務の特徴

  1. お客様のご住所や不動産の所在地が久留米市内・福岡県内である必要はありません。全国のどの地域のお客様・不動産(法務局)にも対応しています。
  2. こちらからお伺いしますので、業務完了まで事務所にご足労いただく必要はありません(当方で出張できない遠方の方の場合は、電話+郵便でのやりとりになります。)。
  3. 出張訪問に係る旅費・日当はもちろん無料です。
  4. 戸籍取得や不動産の調査後に作成する見積書をご覧いただいてご納得いただけない場合は、業務を途中で取りやめることも可能です(ただし、戸籍等の実費及び取得報酬はお支払いいただきます。また、職務上請求書を使用して取得した戸籍等は、お渡しすることができません。)。
  5. お客様が把握している不動産だけでなく、私道などの共有持分、非課税土地など隈なく調査して登記します。
  6. 登記完了後、相続登記に関連して必要となるその他の手続や不動産の権利関係について、お伝えした方がよい事項がある場合に、そのレポートを提供いたします。
  7. 不動産以外の相続に関しても相談・手続依頼をお受けいたします(他の業法で規制されているものは除きます。)。
  8. 業務の完了日(完了書類等のお渡しの日)から1年間は司法書士がお受けできる内容の相談が無料になります。

業務の流れ

① お問い合わせ(電話、メールフォーム等)

  • ご依頼者様のご自宅などご指定の場所にお伺いする日時を調整させていただきます。
  • 当年度の固定資産課税明細書、権利証(登記済証又は登記識別情報通知)をご用意願います。無い場合は無くても構いません。
  • オンライン面談の場合は、ZoomのURL等のご案内をいたします(②以下の方法に準じて、郵送を含めて状況に合わせて適宜やりとりさせていだきます。)。

② 面談

  • ご依頼者様のご本人確認をさせていただきます。
  • 相続関係、遺言・紛争の有無などをお聴きします。
  • 業務依頼書にご署名いただきます。
  • ご準備いただいた書類をお預かりします。
  • 市役所での名寄帳の写しの取得用の委任状に押印をいただきます。

③ 財産調査・相続人調査

  • 戸籍や住民票の取得もご依頼いただいた場合は、当事務所が業務として行います。なお、戸籍の附票が必要となる場合は、あらかじめご用意いただいているときを除き、当事務所で取得させていただきます。

④ 確定の見積書のご提示

  • 見積書につきましては、ご依頼後に不動産及び相続人の調査・確定並びに登録免許税の算定を行わなければ見積額を算出することができませんので、登記情報の閲覧、戸籍謄本・名寄帳等の取得を先行した上で作成してお渡しします。
  • 見積書の金額にご納得いただけないときは、ご依頼を取りやめることも可能です。その場合は、当事務所が立替で取得した書類の実費(遠方の役所への郵送請求の場合は郵便料金を含みます。)及び取得報酬(業務の進捗によっては書類作成の報酬を含むことがあります。)を清算させていただきます。
    ※ 取得した書類は、登記申請をご依頼者様ご自身で行う場合又は他の司法書士事務所にご依頼する場合でも利用可能です。

⑤ 遺産分割協議証明書の作成等

  • 当事務所で遺産分割協議証明書を作成し、④の見積書のご提示時にお渡しします。ご依頼者様において、他の相続人への署名・実印押印の依頼、回収(印鑑証明書付き)を行っていただきます。
  • 登記申請の委任状に押印いただきます。

⑥ 報酬・実費等のお預かり

  • ご依頼者様において⑤の書類の全部が揃った時点で、見積書に記載した金額を当職の預り金口座にお振込みいただきます。

⑦ 登記申請

  • ⑤の書類の受領と同じく⑤の入金の確認ができ次第、登記申請を行います。

⑧ 登記の完了・納品

  • 登記が完了しましたら、登記完了証、登記識別情報通知、登記事項証明書、相続関係書類の納品及びお預かりしていた書類の返還をいたします。

よくある質問

  1. 司法書士に頼まないで自分で相続登記をすることはできますか?
  2. 行政書士に相続登記を頼むことはできるのですか?
  3. 申請書以外の書類を自分で作成すれば相続登記は安くしてもらえますか?
  4. 戸籍などの書類の取得・収集もお願いできるのですか?
  5. 遺産分割協議書の作成はしてもらえるのですか?
  6. 法務局に提出した戸籍などの書類は戻ってくるのですか?

料金

相続登記は当事務所のメイン業務です。お気軽にお問い合わせください。

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