いわゆる所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害し、近隣に悪影響を発生させるなどして問題となっています。
これらの問題を解決するために利用されてきた既存の財産管理制度は、不在者や被相続人等の財産全般を調査・管理する「人単位」の仕組みであり、特定の不動産の管理に適した制度ではないため、管理が非効率になりがちで申立人等の利用者の負担が大きいものでした。
そこで、効率的な管理を実現するために、これらの所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました（令和5年4月1日施行改正民法）。
所有者不明土地管理命令・所有者不明建物管理命令
概要
所有者不明土地・所有者不明建物（所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地・建物）を対象として、地方裁判所に対し、所有者不明土地管理命令・所在者不明建物管理命令を申し立てることによって、その所有者不明土地・所有者不明建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができます（民法第264条の2、第264条の8）。
※ 管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士、土地家屋調査士等のふさわしい専門家が選任されます。
発令要件
- 調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと
- 管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性があること
管理人の権限・義務等
- 管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能です（民法第264条の3第2項、第264の8第5項）。
- 対象財産の管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地等（※）・所有者不明建物等に関する訴訟（例：不法占拠者に対する明渡請求訴訟）においても、管理人が原告又は被告となります（民法第264条の3第1項、第264条の4、第264の8第5項）。
- 管理人は、所有者に対して善管注意義務を負います。また、数人の共有者の共有持分に係る管理人は、その対象となる共有者全員のために誠実公平義務を負います（民法第264条の5第1項・第2項、第264の8第5項）。
- 管理人は、所有者不明土地等・所有者不明建物等（予納金を含む。）から、裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受けることができます（費用・報酬は、所有者の負担。）（民法第264条の7第1項・第2項、第264の8第5項）
- 土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告します（非訟事件手続法第90条第8項、第16項）。
※ 「所有者不明土地等」とは、所有者不明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分及び所有者不明土地管理命令の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により所有者不明土地管理人が得た財産のことをいいます。「管理不全建物等」も同様です。
申立人
利害関係人（民法第264条の2第1項、第264条の8第1項）
どのような人が利害関係人に該当するかは、裁判所において個別事案に応じて判断されますが、一般論としていえば、例えば、公共事業の事業主体、共有地における不明共有者以外の共有者、隣地が適切に管理されないために不利益を被るおそれがある隣地所有者などが考えられます。土地の購入希望者についても、その購入計画に具体性があり、土地の利用に利害があるケースでは、利害関係人に当たり得ます。
申立先
所有者不明土地・所有者不明建物の所在地を管轄する地方裁判所（非訟事件手続法第90条1項）
申立書の作成
申立てついては、弁護士のほか、司法書士も裁判所提出書類作成業務として行うことができます。また、供託手続の代理も司法書士の独占業務です。
管理不全土地管理命令・管理不全建物管理命令
概要
- 管理不全土地管理命令
管理不全土地（土地に設置された擁壁にひび割れ・破損が生じているが、土地の所有者が放置しており隣地に倒壊するおそれがあるケースや、ゴミが不法投棄された土地を土地の所有者が放置しており、臭気や害虫の発生により健康への被害を生じさせているケースなど、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合の当該土地）を対象として、地方裁判所に対し、管理不全土地管理命令を申し立てることによって、その管理不全土地の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができます（民法第264条の9第1項）。 - 管理不全建物管理命令
管理不全建物（建物の倒壊、屋根や外壁の脱落・飛散のおそれがあり、他人に財産上・身体上の被害を及ぼすおそれがあるケースなど、所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合の当該建物）を対象として、地方裁判所に対し、管理不全建物管理命令を申し立てることによって、その管理不全建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらうことができます（民法第264条の14第1項）。
※ 管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士等のふさわしい専門家が選任されます。
発令要件
- 所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、又はそのおそれがあること
- 管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性があること
管理人の権限・義務等
- 管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得ることにより、これを超える行為をすることも可能です。ただし、土地・建物の処分をするには、所有者の同意も必要です（民法第264条の10第2項・第3項、第264条の14第4項）。※ 動産の処分については所有者の同意は不要です。
- 管理処分権は管理人に専属せず、管理不全土地等（※）・管理不全建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告又は被告となります（民法第264条の10第1項、第264条の14第4項）。
- 管理人は、所有者に対して善管注意義務を負います。また、管理命令が共有の土地・建物について発せられたときは、共有者全員のために誠実公平義務を負います（民法第264条の11第1項・第2項、第264条の14第4項）。
- 管理人は、管理不全土地等・管理不全建物等（予納金を含む。）から、裁判所が定める額の費用の前払・報酬を受けることができます（費用・報酬は、所有者の負担。）（民法第264条の13第1項・第2項、第264条の14第4項）。
- 金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告します（非訟事件手続法第91条第5項、第10項）
※ 「管理不全土地等」とは、管理不全土地管理命令の対象とされた土地及び管理不全土地管理命令の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により管理不全土地管理人が得た財産のことをいいます。「管理不全建物等」も同様です。
申立人
利害関係人（民法第264条の9第1項、第264条の14第1項）
どのような者が利害関係人に該当するかは、個別事案に応じて裁判所において判断されますが、一般論としていえば、例えば、ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがある場合には、倒壊によって被害を受けるおそれが生じている隣地所有者が管理命令の発令を申し立てることができると考えられます。また、ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じている場合には、その被害を受けている者が管理命令の発令を申し立てることができると考えられます。
申立先
管理不全土地・管理不全建物の所在地を管轄する地方裁判所（非訟事件手続法第91条1項）
申立書の作成
申立てついては、弁護士のほか、司法書士も裁判所提出書類作成業務として行うことができます。また、供託手続の代理も司法書士の独占業務です。
