相続登記はお済みですか？
相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に発生する相続を登記原因とする、相続人への当該不動産の所有権移転登記のことです。登記所（法務局）に申請して行います。所有権移転登記は、一般的に不動産の名義変更とよばれることがあります。
なお、この相続登記をはじめとする権利の不動産登記、法人登記・商業登記の手続は、司法書士の独占業務です。
相続登記の種類
相続登記には遺言の有無などにより以下のとおりいくつかの種類があり、申請に至るまでの手続や申請書に添付する書類に違いがあります。その判断や書類収集・作成は、ケースによっては難しいことがありますので、是非、司法書士にお任せください。
- 遺産分割協議（又は審判若しくは調停）による相続登記
- 特定財産承継遺言による相続登記
- 相続分指定遺言による相続登記→遺産分割を原因とする持分移転登記
- 法定相続分の相続登記→遺産分割を原因とする持分移転登記
- 旧民法等による相続登記 など
相続登記の事例（Ｑ＆Ａ）
- 相続人の中に未成年者がいる場合の相続登記
- 相続人の中に行方不明者がいる場合の相続登記
- 相続人の中に外国に住んでいる人がいる場合の相続登記
- 相続人の中に認知症の人がいる場合の相続登記
- 被相続人に前妻の子（又は認知した子）がいる場合の相続登記
- 子のいない夫婦の夫（又は妻）が亡くなった場合の相続登記
- 遺産分割のことで相続人間でもめている場合の相続登記
- 「Ａに相続させる」と書かれた遺言がありますが、遺産分割をしてＢに相続登記できますか？
- 相続登記をせずにそのままにしておくとどうなりますか？（対抗問題）
- 祖父名義の不動産の相続登記についての質問
- 行政書士に相続登記を頼むことはできるのですか？
- 司法書士に頼まないで自分で相続登記をすることはできますか？
- 相続登記の義務化について教えてください
- 申請書以外の書類を自分で作成すれば相続登記は安くしてもらえますか？
- 相続登記にあたっての一人遺産分割協議の可否についての質問
- 農地の相続登記に農業委員会の許可は必要ですか？
相続登記をしないとどうなる？
不動産の所有者が亡くなったっ場合は、すぐにその不動産を相続人の名義に変更する必要があります。長い間そのままにしておくと、次の相続が発生し、数次相続などで相続関係が複雑になったり、争いの原因になることがあります。
現在のところは、不動産登記法において相続登記に関する義務や罰則の規定こそありませんが、民法第８９９条の２第１項において「相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第９０１条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。」と規定されています。これに関して事例を示して説明しすると、仮に土地所有者の甲が亡くなり相続人をＡ、Ｂ、Ｃの兄弟姉妹３人とした場合で、この３人の遺産分割協議においてＡの１人が被相続人の土地（所有権１００％）を取得すると決めたときでも、亡甲→Ａの相続登記を申請する前に、Ｃが亡甲→持分１／３Ａ、１／３Ｂ、１／３Ｃの法定相続分の相続登記をしてしまい（法定相続分の相続登記は、ＡやＢの関与なくＣ１人でできてしまいます。）、さらにＣが自己の持分１／３を第三者に譲渡してその持分移転登記をしてしまったとすると、Ａはこの第三者に対してこの１／３の取得を対抗できない（返せと言えない）事態になってしまう、ということがあり得るのです。登記は原則として早い者勝ちなのです。
ですので、相続登記はできる限り早く申請した方が良いということが言えます。
相続登記の義務化について
令和３年４月２１日に民法等の一部を改正する法律が成立し、令和３年４月２８日に公布されました。この法律は所有者が分からない土地の問題を解消するためのもので、新不動産登記法には、いわゆる「相続登記の義務化」の規定が盛り込まれています。
相続登記の義務化の内容及び不動産登記法の主な（相続登記に関する部分）改正点は以下のとおりです。
- 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
- 上記１．前段の登記（法定相続分の相続登記に限る。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
- 上記１．の所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる（以下「相続人である旨の申出」という。）。
- 上記１．の期間内に相続人である旨の申出をした者は、上記１．の所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。→６．の過料は科せられない。
- 相続人である旨の申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（上記１．の前段の登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
- 正当な理由がないにもかかわらず、上記１．又は２．若しくは５．の登記の申請の義務に違反した場合は、１０万円以下の過料が課せられる。
- 上記１．及び２．の相続登記の申請の義務化に関するの規定は、新不動産登記法の当該規定の施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。このとき、上記１．については「～知った日」又は施行日のいずれか遅い日から、上記２．については「分割の日」又は施行日のいずれか遅い日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならない。
- 遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記は、共同申請の原則にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。
- 法定相続分の相続登記がされた後の遺産分割の登記、相続放棄の登記、遺贈の登記（相続人が受遺者である場合に限る。）、特定財産承継遺言の登記は、更正登記によるものとし、登記権利者が単独で申請できるようになる予定（通達によるものと思われる。）。
相続人である旨の申出（「相続人申告登記」と呼ばれることもあります。）の規定の創設は、いわゆる相続登記の簡略化・簡素化ではありません。被相続人に相続が開始したにもかかわらず、例えば「相続人が確定できない」といった理由によりすぐには相続登記をすることができないことも想定されます。相続人である旨の申出（相続人申告登記）は、このようなときに各相続人それぞれが１．の申請期限の徒過による過料を免れることができるようにするための救済的手続及び暫定的な公示であり、その後に当該申出人が遺産分割協議によって所有権を取得した場合には、５．の申請義務を負うことになります。
ところで、マスコミにおいて登記の簡略化・簡素化と報道されているのは、８．及び９．に関する内容を省略していることによる結果的誤報道だと考えられます。
なお、この民法等の一部を改正する法律等の施行期日は、
- 土地利用に関連する民法の規律の見直し・・・令和５年４月１日
- 登記がされるようにするための不動産登記制度の見直しのうち相続登記の申請義務化・・・令和６年４月１日
- 登記がされるようにするための不動産登記制度の見直しのうち住所等の変更登記の申請義務化・・・公布後５年以内の政令で定める日
- 土地を手放すための制度の創設（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律）・・・令和５年４月２７日
「相続登記義務化」における義務の発生から義務の履行までの流れ（主なケース・予想）
当事務所の相続登記業務の特徴について
- ご要望にもよりますが、業務完了まで事務所にご足労いただく必要がありません。
- どの地域のお客様・不動産（法務局）にも対応いたします。
- 戸籍取得や不動産の調査後に作成する正式な見積書をご覧になってから業務を取りやめることが可能です（戸籍等の実費及び取得報酬はお支払いいただきます。）。
- お客様が把握している不動産だけでなく、私道などの共有持分、非課税土地など隈なく調査して登記します。
- 登記完了後に、相続に関連して必要となるその他の手続や不動産の権利関係についてのレポートを提供いたします。
- 不動産以外の相続に関しても相談・手続依頼をお受けいたします（他の業法で規制されているものは除きます。）。
- 本業務の完了日（完了書類等のお渡しの日）から1年間は司法書士がお受けできる内容の相談が無料となります。
業務の標準的な流れ
- 当事務所にご来所いただく、又はご依頼者様のご自宅などご指定の場所にお伺いする日時を調整させていただきます。
- 相続関係などをお聴きします。
- ご依頼者様のご本人確認をさせていただきます。
- 業務依頼書にご署名いただきます。
- 当年度の納税通知書の課税明細書、登記済証など関係書類をお預かりします。
- 市役所での名寄帳の写しの取得用の委任状に押印をいただきます。
- 戸籍等の取得もご依頼いただいた場合は、当事務所で収集します。
- 見積書につきましては、ご依頼後に不動産及び相続人の調査・確定並びに登録免許税の算定を行わなければ見積額を算出することができませんので、登記情報の閲覧、戸籍謄本・名寄帳等の取得を先行した上で作成してお渡しします。
- 見積書の金額にご納得いただけないときは、ご依頼を取りやめることも可能です。その場合は、当事務所が立替で取得した書類の実費（遠方の役所への郵送請求の場合は郵便料金を含みます。）及び取得報酬（業務の進捗によっては書類作成の報酬を含むことがあります。）を清算させていただきます。
※ 取得した書類は、登記申請をご依頼者様ご自身で行う場合又は他の司法書士事務所にご依頼する場合でも利用可能です。
- 当事務所で遺産分割協議証明書を作成し、④の見積書のご提示時にお渡しします。ご依頼者様において、他の相続人への署名・実印押印の依頼、回収（印鑑証明書付き）を行っていただきます。
- 登記申請の委任状に押印いただきます。
- ご依頼者様において⑤の書類の全部が揃った時点で、見積書に記載した金額を当職の預り金口座にお振込みいただきます。
- ⑤の書類の受領と同じく⑤の入金の確認ができ次第、登記申請を行います。
- 登記が完了しましたら、登記完了証、登記識別情報通知、登記事項証明書、相続関係書類の納品及びお預かりしていた書類の返還をいたします。
料金
相続登記は当事務所のメイン業務です。お気軽にお問い合わせください。